天津拟缩短商品房预售资金监管期限 非住宅项目纳入监管

小柚财经:天津拟缩短商品房预售资金监管期限 非住宅项目纳入监管

 6月7日,财经新地产从天津市住建委获悉,天津市住建委就《天津市新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)向社会征求意见。此次共修订8条内容,涉及资金监管期限、扩大监管范围、优化资金拨付流程等。

  《意见稿》拟缩短预售资金监管期限,考虑项目竣工验收备案后已满足入住条件且工程款已基本支付完毕,故将解除监管节点前移,由“完成不动产首次登记”调整为“完成竣工验收备案”,缩短监管期限,提高房地产开发企业资金使用效率。

  《意见稿》提出,按照房地产市场实际情况,明确购房人无需向开发企业支付房价款,由区政府、还迁部门等根据施工进度给付工程款的项目可以不纳入资金监管。

  同时,鉴于非住宅项目在销售管理、施工建设等过程中同住宅项目一致,为更好的发挥预售资金监管作用,保护购房人与施工单位利益,删除《办法》第二十四条“独立占地的非住宅预售资金进入监管账户后,房地产开发企业可自行提取预售资金”,将非住宅项目一并纳入预售资金监管。

  《意见稿》还删除深基坑节点并将首层室内地平标高节点调整为取得销售许可,明确预售项目取得销售许可证后,即可提取该节点的监管资金,无需再进行现场查看并提交首层室内地平标高节点证明,减少企业提供要件及审核流程。

  此外,《意见稿》明确房地产开发企业与购房人取消缴款通知书的,由房地产开发企业自行结算退款,房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。

  以下是原文:

  天津市新建商品房预售资金监管办法

  (征求意见稿)

  第一条为促进房地产市场健康发展,维护商品房交易双方的合法权益,规范商品房预售资金的监督管理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《天津市商品房管理条例》《天津市房地产交易管理条例》《城市商品房预售管理办法》及相关法律法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条本市行政区域内新建商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理,适用本办法。

  本办法所称新建商品房预售资金,是指房地产开发企业预售商品房时,购房人按照《天津市商品房买卖合同》约定支付的全部房价款。

  本市经济适用住房、限价商品住房、还迁安置住房或购房人无需向开发企业支付房价款的项目不纳入资金监管范围。

  第三条天津市住房和城乡建设委员会 (以下简称市住建委)是本市新建商品房预售资金监管主管部门,负责本办法的组织实施。天津市房地产市场服务中心和滨海新区住房和建设事务服务中心是本市房地产交易资金监管机构(以下统称资金监管机构)。其中,市房地产市场服务中心具体负责本市除滨海新区外区域的新建商品房预售资金监管工作;滨海新区住房和建设事务服务中心负责滨海新区新建商品房预售资金监管工作。

  市住建委可以委托区住房建设行政主管部门承担本辖区内新建商品房预售资金监管相关工作。

  第四条本市新建商品房预售资金监管遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。

  第五条本市对新建商品房预售资金中用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管,监管资金应当用于该商品房项目的工程建设,不得挪作他用。

  监管资金标准由市住建委组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定、调整。

  新建商品房预售资金监管期限,自核发商品房销售许可证开始,至办理竣工验收备案后止。

  第六条本市建立统一的新建商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统),通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络信息化管理。

  第七条具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行,可以配合资金监管机构开展新建商品房预售资金监管业务,签订新建商品房预售资金监管金融服务协议后,提供相应的金融服务。

  第八条房地产开发企业申请商品房销售许可时,应当选择商业银行按照一次商品房销售许可申请对应账户的原则开立新建商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)。监管账户应当按幢或者多幢开立,并由资金监管机构、商业银行开户行、房地产开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议。

  第九条新建商品房预售资金监管协议主要包括下列内容:

  (一)当事人的名称、地址;

  (二)监管项目的名称、坐落位置;

  (三)监管账户名称、账号;

  (四)监管项目范围;

  (五)监管资金使用节点;

  (六)监管资金的收存、支出、使用方式;

  (七)违约责任;

  (八)争议解决方式。

  第十条房地产开发企业需变更企业名称、监管账号等开户相关信息的,应当到资金监管机构、商业银行办理相关变更手续。

  第十一条新建商品房预售资金应当全部存入监管账户,房地产开发企业不得直接收存房价款。

  购房人应当凭新建商品房预售资金缴款通知书,通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将房价款直接存入监管账户。

  第十二条每笔预售资金进入监管账户后,资金监管机构通过监管系统计算出监管资金额度并实施全程监管,房地产开发企业可以自行提取全程监管资金以外的资金,优先用于项目工程有关建设。

  第十三条监管资金按照取得商品房销售许可、主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案等环节设置资金使用节点。

  6层以上(含6层)17层以下(含17层)的建筑,可增加“建设层数达二分之一”节点;18层以上(含18层)的建筑,可增加“建设层数达三分之一”节点、“建设层数达三分之二”节点。

  第十四条建设项目符合下列条件时,房地产开发企业可以申请拨付监管资金:

  (一)取得商品房销售许可的,申请使用资金额度不得超过监管资金的40%。

  (二)完成主体结构验收的,累计申请使用资金额度不得超过监管资金的70%。

  (三)完成竣工验收的,累计申请使用资金额度不得超过监管资金的94%。

  (四)完成竣工验收备案的,可以申请使用剩余监管资金。

  6层以上(含6层)17层以下(含17层)的建筑完成“建设层数达二分之一”节点的,累计申请使用资金额度不得超过监管资金的55%;18层以上(含18层)的建筑完成“建设层数达三分之一”节点和“建设层数达三分之二”节点的,累计申请使用资金额度分别不得超过监管资金的50%和60%。

  第十五条房地产开发企业可以凭银行出具的保函,免除同等额度的资金监管。

  第十六条房地产开发企业申请提取监管资金的,应当按节点向资金监管机构提供下列材料:

  (一)取得商品房销售许可,可直接申请该节点监管资金;

  (二)主体结构验收,提交主体结构质量验收证明;

  (三)竣工验收,提交竣工质量验收证明;

  (四)竣工验收备案,提交竣工验收备案证明。

  6层以上(含6层)17层以下(含17层)的建筑建设层数达二分之一资金使用节点、18层以上(含18层)的建筑建设层数达三分之一和三分之二资金使用节点的,提交建设、施工、监理单位三方出具的质量验收证明文件。

  房地产开发企业申请提取节点监管资金前,应当由各区住房建设行政主管部门对项目工程形象部位进行现场查看,现场查看应当在受理之日后3个工作日内完成。

  第十七条房地产开发企业申请提取监管资金,资金监管机构应当自受理之日后3个工作日内进行审核。经审核符合本办法第十四条规定的,出具同意拨付证明;不符合条件的,退回补正。

  第十八条商业银行开户行应当依据资金监管机构出具的同意拨付证明和传输的电子信息,于当日拨付资金。

  房地产开发企业应当按照合同约定,及时将资金支付给项目工程建设相关单位。

  第十九条商业银行应当按照新建商品房预售资金监管金融服务协议约定的时间和方式,将所辖开户行监管账户内的相关信息汇总后,提供给资金监管机构。

  第二十条房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同或取消缴款通知书的,由房地产开发企业自行结算退款,房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。退还房价款后,房地产开发企业可以通过监管系统申请提取该套房屋留存在监管账户中的剩余部分监管资金。

  第二十一条应纳入监管的预售资金与实际缴入监管账户的资金不符时,房地产开发企业应当持资金监管机构出具的资金冲正证明,到开户银行办理冲正手续。

  第二十二条房地产开发企业办理竣工验收备案后可申请解除监管,资金监管机构于受理之日后2个工作日内解除对监管账户的监管。

  第二十三条有关部门对监管账户进行冻结和扣划的,商业银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质,并及时书面告知资金监管机构;房地产开发企业应当用自有资金补足扣划资金。

  第二十四条房地产开发企业存在下列行为之一的,由市住建委责令改正;情节严重或者拒不改正的,暂停其资金拨付、关闭该项目网上打印商品房买卖合同功能;依法应予以行政处罚的,移交有关执法部门处理:

  (一)未按规定将房价款存入监管账户;

  (二)未按规定将项目工程建设资金支付给相关单位;

  (三)未按规定将房价款退还购房人;

  (四)提供虚假材料的。

  滨海新区范围内由滨海新区住建委责令改正。

  第二十五条商业银行开户行未按照规定或者协议约定及时入账、拨付资金的,由其上级主管部门责令改正;擅自拨付或者挪用资金的,由其上级主管部门责令追回款项,资金监管机构暂停与该违规银行签订新建商品房预售资金监管协议。

  第二十六条房地产交易资金监管工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法予以处理。

  第二十七条本办法规定的新建商品房预售资金监管金融服务协议、新建商品房预售资金监管协议的格式文本由市住建委制定。

  第二十八条根据国家有关政策、建筑设计规范、房地产市场变化等情况,市住建委可以对监管资金使用节点和相应资金使用额度进行调整,报市人民政府批准后公布执行。

  第二十九条本办法自2021年8月1日起施行,有效期5年。

  《天津市新建商品房预售资金监管办法》

  起草说明

  《天津市新建商品房预售资金监管办法》(津政办发〔2016〕54号)(以下简称“办法”)实施以来,在规范房地产市场秩序,维护购房群众合法权益,促进项目建设等方面发挥了积极作用,收到比较好的社会效果。《办法》将于2021年8月到期,为更适应我市房地产市场发展需要,我中心在与企业座谈、问卷调查等广泛调研基础上,对《办法》修订工作进行多次专题研究,形成《天津市新建商品房预售资金监管办法》(修订建议稿),并按程序征求相关单位的意见建议,共收到建议3条,采纳1条。现将主要修订内容说明如下:

  一、缩短预售资金监管期限

  为优化营商环境,进一步缓解企业资金压力,考虑项目竣工验收备案后已满足入住条件且工程款已基本支付完毕,故将解除监管节点前移,由“完成不动产首次登记”调整为“完成竣工验收备案”,缩短监管期限,提高房地产开发企业资金使用效率。

  二、扩大不纳入资金监管项目范围

  按照房地产市场实际情况,明确购房人无需向开发企业支付房价款,由区政府、还迁部门等根据施工进度给付工程款的项目可以不纳入资金监管。

  三、非住宅项目纳入监管

  鉴于非住宅项目在销售管理、施工建设等过程中同住宅项目一致,为更好的发挥预售资金监管作用,保护购房人与施工单位利益,删除《办法》第二十四条“独立占地的非住宅预售资金进入监管账户后,房地产开发企业可自行提取预售资金”,将非住宅项目一并纳入预售资金监管。

  四、增加资金交入监管账户途径

  为进一步促进商品房交易,方便企业和购房人签约,结合当前电子支付的广泛应用,在原有的网点柜台、资金监管专用POS机交款的基础上,增加网银转账方式,便于购房人将房价款直接存入监管账户。

  五、优化资金拨付流程

  为优化营商环境,减少企业办件环节,删除深基坑节点并将首层室内地平标高节点调整为取得销售许可,明确预售项目取得销售许可证后,即可提取该节点的监管资金,无需再进行现场查看并提交首层室内地平标高节点证明,减少企业提供要件及审核流程。

  六、明确未网签退款流程

  为方便开发企业和购房人办理未网签退款手续,减少人员往返,明确房地产开发企业与购房人取消缴款通知书的,由房地产开发企业自行结算退款,房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。

  七、增加对于资金扣划后的处理

  根据工作中遇到的实际情况,增加资金扣划后企业责任条款,如相关部门扣划监管资金的,房地产开发企业应当用自有资金补足扣划资金,以保证项目后续建设,切实发挥资金监管作用。

  八、调整主管部门及监管机构名称

  根据实际情况,将原主管部门市国土房管局调整为天津市住房和城乡建设委员会,将原监管机构天津市房地产交易资金监管中心调整为天津市房地产市场服务中心和滨海新区住房和建设事务服务中心。

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